查看完整版本: 深度剖析郎溪房地产市场现状及走势

深度剖析郎溪房地产市场现状及走势

深度剖析郎溪房地产市场现状及走势

一、房地产的地位和作用
    众所周知，房地产业是一个国家在一定发展阶段的主导和支配产业，我们国家地少人多的基本国情决定了必须走城镇化和集中居住的发展路线。城镇化的过程，就是农业人口不断减少，非农业人口逐渐占多数的过程。随着越来越多的农村人口进入城市、城镇，我国的房地产市场将保持至少20年的快速发展。
    房地产的发展是一个地区形象的最直接、最直观、最有效的体现，是一个地区经济发达程度的标志之一。房地产在一个地区的健康、快速发展，必将带动市政道路、桥梁、绿化、城市建成区面积、活动范围的扩大和城市功能的完善，提升人民群众的居住品质，促进招商引资，增加税收。同时可创造更多的就业岗位，带动上下游水泥、沙子、石子、砖瓦、钢材、消防设施、交通运输、园林景观、智能化等几十个行业的发展。可以说房地产是经济活动的晴雨表，房地产的萎靡，经济增长将放缓，房地产振兴，经济增长旺盛。
    在我国当前的情况下，房地产业每投入100元的资金可以创造相关产业170元到220元的需求；每销售100元的住宅可以带动130元到150元的其他消费；住宅行业每吸纳100人就业，可以带动相关行业200人就业。中国房地产业在GDP中的比重并不高，比美国、日本少了1/3，是法国的1/2。
二、我县房地产现状及走势
    进入新世纪以来，郎溪县房地产市场正式起步并呈现出方兴未艾的可喜局面，全县各地区正呈现多点开发的态势，逐渐拉开了我县房地产市场的帷幕，各地区城市规划格局雏形初显，发展趋势逐渐清晰明朗。
    综观最近全国的房地产市场，2008年春节至今全国房地产相对比较低迷，原因是2007年下半年全国房地产市场一片飘红，提前透支了未来几年内的价格空间，大城市房价存在一定的泡沫，为了抑制房价的过快增长，国家出来了一系列宏观调控措施，宏观调控的影响波及到全国很多城市，使得很多群众对楼市持等待观望的心理和怀疑的态度，郎溪的房价未受影响，但买卖成交量受到了一定的影响。
    房地产包括住宅市场和商业地产市场两块。商铺对方便人民生活、增添社会活力方面的作用暂且不提，且说说和我们广大人民群众关系最密切的住宅市场。单就住房来说，我们郎溪县纯粹买房投资是很少的，绝大多数为自住，包括一次置业（以前没房，现在买房）和二次置业（小房、旧房换大房、新房，无证房、自建房换商品房），因此，我县的住宅市场几无泡沫，房价难有下行的空间（除非出现个别开发商那样的非常规因素）。附近的宣城、宁国、广德、高淳、溧阳等地房价早已运行在每平米3000元以上。
    当一个国家的人均GDP（国内生产总值）达到1000美元后，是进入经济发展加速期的标志，这一时期社会变化极快，人们收入普遍提高，亚洲四小龙和南美洲国家均证明了这一点。我们国家2007年人均GDP已经达到2280美元，正是房地产的快速上升期，因此房地产市场潜力非常大。郎溪县2007年的人均GDP超过1400美元，房地产上行空间更大。
    郎溪全县人口33.8万人，面积1104.8平方公里，辖8个镇、4个乡。目前全县开发的商品房小区主要集中在十字镇和县城建平镇。县城的小区主要有绿都房产的东城水岸，九泓房产的购物广场，建业房产的建业家园，安徽天建置业有限公司开发的新吉原市场、永固商住楼、中港西路商住楼、金苑小区、贵夫人住宅楼等；十字镇的主要小区有安徽天建置业有限公司开发的老街名郡标准住宅区、十字供销商城、粮苑小区、红星大道东段商业街，润华苑的滨河新城等。县城的价格一般在2500元/M2左右，（2200——3100之间），十字镇的价格在一般在1500元/M2——2000/M2元之间。
    那么，我们这里的房价会降吗？答案是否定的。以十字镇为例，靠近十字镇中心的老街名郡住宅小区，土地成本平均到每平方米的房价中为500元/M2左右，建筑成本平均到每平方米为650元/M2，加上开发商办理产权证所交税费平均到每平方米为300元/M2，通水、通电、绿化、道路分摊到每平方米至少100元，那么这个项目的成本大约为1550元/M2，这个小区住宅售价在1500元——1800元/M2之间，试问这种房价怎么降得下来？
    随着城镇化进程的加快，十字镇周边农村人口急剧向中心城镇转移，再加上十字政府已经在控制个人建房，附近的姚村乡、毕桥镇、飞里乡、水鸣、誓节镇、洪林镇以及庞大的外出务工人员回乡潮（在农村建一套房也得10万元以上），包含人均GDP的不断增长等多种因素，十字的房地产在短期内必将还会有一定的上行空间。本人及其研究团队认为：当大家都在等待观望的时候，就是你买房的大好时机。综合以上因素，2009年春天住宅的房价必将有所突破。正如著名经济学家、原全国人大常委会副委员长成思危在9月2日说的那样“房价还会涨，要买房的别等了”。
    商品住房的抗震性、防水性、隔音、隔热等功能是自建房无法比拟的；商品住房小区的道路、绿化、景观、广场、物业管理也是自建住房不具备的；商品住房的外立面形象、规模和社区居住氛围是自建房无法达到的。我们国家的人均住房面积从1998年的不足19平方米增加到2007年的超过27平方米，房产已经成为老百姓的第一商品需求。
    本人虽长期致力于房地产的关注和分析，但因水平所限，本文难免有不足之处，但求抛砖引玉，就是想告诉大家这样一个事实：小地方的房价不像大城市动辄上万元一平米，即使再下降几千元，仍有很大的利润空间，本地区的房价实在是跌无可跌，因此我们大没必要人云亦云。

与深度之商榷

建筑成本平均到每平方米为650元/M2.我有一建筑界朋友,他告诉我建筑成本为420-450/M2.不知对否.现由于国家房地产业不景气,带动钢材等相关产业业绩下滑

与兵熊之再商榷

砖混结构的房屋建筑成本相对低一点，框架结构的房屋建筑成本相对高一点，您说的450元应该是指砖混结构，一般农村自建房都是比较低级一点的砖混结构。

4000快以下房价应有涨价空间

希望郎溪建设越来越好

买房趁现在

现由于国家房地产业不景气,带动钢材等相关产业业绩下滑引用与深度之商榷的话
买房真的应该趁现在，钢材都开始降了，那其他行业肯定也有影响要是促动了中国的经济，以后国家再一干涉，房价肯定又要涨。所以我决定还是现在趁着这股劲把房子买了，要不以后就没后悔药吃了。

你忘了一点

你忘了一点，每平米500有可能，但盖一层以上，就要除2，三层要除3了，以此类推，成本就降下来了。实际上在郎溪乡镇没有以500元/平米的土地征用过来的，属于特例。

[quote]原帖由 <I>天天笑脸</I> 于 2008-10-20 14:23 发表 <A href="http://www.langxi.org/redirect.php?goto=findpost&amp;pid=400077&amp;ptid=55081" target=_blank><IMG onclick=zoom(this) alt="" src="http://www.langxi.org/images/common/back.gif" onload="attachimg(this, 'load')" border=0></A> 深度剖析郎溪房地产市场现状及走势 一、房地产的地位和作用 众所周知，房地产业是一个国家在一定发展阶段的主导和支配产业，我们国家地少人多的基本国情决定了必须走城镇化和集中居住的发展路线。城镇化的过 ... [/quote] 成思危的慢牛理论破产了！！！！！老贼还想忽悠房价，破嘴一张！谁信？？？？？郎溪房价肯定会跌，别用你的理论骗人了！！！！！ 房价跌到底早的很！！！！ &nbsp;

[[i] 本帖最后由 陋室兰草 于 2008-10-20 15:46 编辑 [/i]]

胡说八道的一通理论,郎溪又来一周正龙了,哈哈哈

房托。。。
56752384 郎溪不买房联盟 qq群

大家看完这贴，就别在回复了。 让这贴和房价一样沉啊沉。。。:victory:

楼主自己肯定会自己顶，到时候大家就看出来了，是不是托了。

天天笑脸 我看是苦笑吧！这斯 肯定是开发商，至少跟开发商有直接的关系，想用专业理论来劝说大家买房,你当大家都是傻子啊？
宏观调控？房价不跌反涨，买房就趁现在？你傻逼啊？

开发商都忽悠到论坛来了，可见他们真的到黔驴技穷的地步了，在想尽一切办法改变大家观望的态势，相信他们快撑不住了，只要大家在等等，他们就要垮了，他们一跨，郎溪房价肯定回归到理性水平，那时才是我们买房的好时机！

相信自己，坚持，坚持！
强烈建议版主封了这斯的ID！！

与深度之再再商榷

菩提本无树,明镜亦非台,本来无一物,何处惹尘世埃.

天天笑脸,你也太不知趣了,现在什么现状了,还给房地产商当托,可悲啊!大家都替你汗!

支持楼主和楼上的各位朋友，内部消息中港西路建筑公司建安造价480元/平方米<IMG alt="" src="http://www.langxi.org/images/smilies/default/50.gif" border=0 smilieid="75"> <IMG alt="" src="http://www.langxi.org/images/smilies/default/50.gif" border=0 smilieid="75"> <IMG alt="" src="http://www.langxi.org/images/smilies/default/50.gif" border=0 smilieid="75">

<H2>&nbsp;</H2>
<DIV class=t_msgfont>&nbsp;</DIV>
<DIV class=t_msgfont>&nbsp;</DIV>
<DIV class=t_msgfont>&nbsp;</DIV>
<DIV class=t_msgfont><FONT color=darkorchid><FONT size=5><STRONG>有几点疑问，郎溪的规划不敢苟同，哪有空地在哪建，耕地是有限的，长远看老城区改造才是真正造福人民。郎溪和</STRONG><FONT color=darkorchid><STRONG><SPAN class=t_tag onclick=tagshow(event) href="tag.php?name=%D0%FB%B3%C7">宣城</SPAN>、<SPAN class=t_tag onclick=tagshow(event) href="tag.php?name=%C4%FE%B9%FA">宁国</SPAN>、广德、高淳、溧阳不在一个层次。小区的物业除了收点物业费别的起不到什么作用。</STRONG></FONT></FONT></FONT></DIV>

我看郎溪的老城区不会再动的了，主要是成本太高，这个东城水岸能搞起来就阿弥陀佛啦。而且现在郎川大道那边的那块地已经拍卖成功了，广告牌也树立起来了，号称17万平米的开发力度，估计未来几年就看那块地玩了。现在国家已经出台救楼市的政策，我感觉随着出口这台车停下来后，拉动内需就是救命绳了，估计等经济适用房的朋友们要失望了，国家现在没精力管这个啦。如果让楼市房企垮掉，那么我们的金融业也玩完了，数年改革的成果估计会随着这次经济危机而烟消云散。

忽悠，接着忽悠，你不降，我不买，看誰能拼到最后

<P>写的不错，<IMG alt="" src="http://www.langxi.org/images/smilies/default/66.gif" border=0 smilieid="92"> </P>

可惜我没钱..买不起

因佩服特制高帽

楼主是砖家还是叫兽

这价格能买的起吗?看看郎溪的公务员挣多少钱一月,靠工资买一套房还一辈子。