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从连续出台的利好政策再度分析郎溪房地产的走势

10月20日，本人在郎溪论坛发了一篇关于房地产走势的小文章，没想到引起了很大的反响，点击量急速上升，多人进行了热烈讨论。近日，本人再次走访了郎溪县的多家房地产开发企业和相关部门，进一步掌握了第一手资料，也对我县的房地产市场有了一个更新的认识，在此摆出我的个人观点与大家分享，欢迎讨论。
    目前，南京、上海、厦门等各城市纷纷出台刺激房地产的各项措施，大体概括为降低购房契税、降低首付、延长还款期限、实行房款补贴等，银行已于9月16日开始两次进一步降低存、取款利率，国务院已经出台房地产的相关利好政策。那么，该如何看待我们郎溪县的后市状况呢？
    众所周知，美国的次贷（次级债）危机，已引起金融业的动荡，并引发多个行业的滑坡，公司倒闭，工人失业，形成了较为严重的经济危机，并迅速席卷欧洲等地区，英国等国将形成衰退。我国目前还是一个发展中国家，远未达到发达国家的发展程度，我们首先要做的是保持稳定，有了稳定才有继续发展和追赶的前提。
    国家允许各地方政府出台政策刺激楼市正是基于这种情况所作出的调整。美国的经济危机首先波及到我们各上市企业的股价走低，各出口型企业订单减少，处境艰难，位于东莞的中国最大的玩具公司合俊集团的倒闭就是典型案例和代表。在我国金融业已受影响，投资、出口、消费这三驾马车中出口已受严重影响的情况下，那么消费就是促进发展和稳定的最有效、最有利的保证。
    房地产业历来在各个国家占据支配和主导地位，因此，房地产的振兴就成为刺激消费的重中之重。中央政府这次对房地产政策的调整，不但是基于我国房地产的现状，也是基于国际大环境的外部因素，更是对国民经济发展的全面、深刻、长远考虑所作出的正确决策。南京楼市在10月份的反弹应该是一个积极的信号，是行业发展趋势的前兆，预示了行业复苏即将开始，可以想见，房价下行空间将越来越小。一线城市的上行趋势，将改变行业整体性的低迷态势。那么，我们郎溪县又会如何呢？
    以我们郎溪县的十字镇为例，如果政府不推地，没有房地产，那么居民私自占用耕地难以管理，各家房屋各家建，建得杂乱无章，房屋大小不一，高度不一，新旧不一，居住不舒适，做生意的难以做好，经济不会发展得这么快，整个城镇形象跟改革开放初期没有什么区别。没有房地产，政府光靠工业企业和私营、个体经济的税收，财政收入将减少相当大的一部分。财政收入少，路、桥、广场、公园、公共事务都将办不起来，就没有资金和实力启动更大一步的发展，必将更加落后于人，永远走在别人的后面。没有房地产，经济、社会的发展不知要倒退多少年。现在的十字镇，如果没有房地产，在人们的印象中，绝对不会这么好，不会形成郎溪第一乡镇的概念。
    现有的自建房越来越不能满足人们对住房更高层次的要求，因为商品住房的抗震性、防水性、隔音性、耐久性是自建房不具备的，商品房小区的景观、绿化、物业管理、规模优势也是自建房达不到的。要住品质更好的房子，没有房地产开发不行；人们需要新房结婚，没有房地产不行；要开店，租门面、买门面，没有房地产业就没有规模，没有规划，不能统一经营，不能形成市场。
    安徽天建置业有限公司是郎溪县开发面积较大的房地产开发公司，已经并正在为郎溪贡献一大批微利房地产项目。以十字镇的老街名郡为例，6万元至8万元就能买到一套几十平方的房子，10多万元就能买到一套两室两厅的住宅，15万元多就能买到一套三室两厅两卫的住宅。银行利率已经下调，首套住宅利率只有基准利率的70%，贷款10万元分10年还，利息下降了好几千元。换言之，交3、4万元首期款就能入住非常称心如意的商品房，这种购房方式有压力吗？要买房的朋友不应该再坐等观望，现在应该是买房的最佳时机，因为目前房价几乎接近成本价，我想开发商不会亏本卖房。
    郎溪县的经济，对比临近的江苏、浙江各县（市）落后不少年，他们的成功经验值得我们借鉴，包括房地产开发这一方面。看看他们的城市建设、房地产开发，应该可以给我们很多启发。这里面包括人口素质、地理位置，但最重要的是一种理念。
    目前，我县虽如火如荼地进行了房地产的开发、建设，但我县政府对房地产又将持何种态度呢？我县政府已将房地产摆上一个重要位置，但采取什么政策、持什么态度是另一回事。我县政府在土地出让的招（招标）、拍（拍卖）、挂（挂牌）中，土地出让价格已经不低，这部分成本占到房价的很大比重，群众购房贡献了相当一部分的财政收入。但房地产的发展不能杀鸡取卵，不能目光短浅，长远来看，最重要的是保持市场的健康、稳定。
    一线城市的各地方政府已经出台相关政策，那么我们郎溪县政府会不会扶持市场，近期会不会有所动作？值得期待，敬请大家讨论。

<P>[quote]原帖由 <I>天天笑脸</I> 于 2008-11-7 14:26 发表 <A href="http://www.langxi.org/redirect.php?goto=findpost&amp;pid=412267&amp;ptid=56852" target=_blank><IMG onclick=zoom(this) alt="" src="http://www.langxi.org/images/common/back.gif" onload="attachimg(this, 'load')" border=0></A> 没有房地产，政府光靠工业企业和私营、个体经济的税收，财政收入将减少相当大的一部分。财政收入少，路、桥、广场、公园、公共事务都将办不起来，就没有资金和实力启动更大一步的发展，必将更加落后于人，永远走在别人的后面。没有房地产，经济、社会的发展不知要倒退多少年。现在的十字镇，如果没有房地产，在人们的印象中，绝对不会这么好，不会形成郎溪第一乡镇的概念。 现有的自建房越来越不能满足人们对住房更高层次的要求，因为商品住房的抗震性、防水性、隔音性、耐久性是自建房不具备的，商品房小区的景观、绿化、物业管理、规模优势也是自建房达不到的。要住品质更好的房子，没有房地产开发不行；人们需要新房结婚，没有房地产不行；要开店，租门面、买门面，没有房地产业就没有规模，没有规划，不能统一经营，不能形成市场。 <SPAN class=t_tag onclick=tagshow(event) href="tag.php?name=%B0%B2%BB%D5">安徽</SPAN>天建置业有限公司是郎溪县开发面积较大的房地产开发公司，已经并正在为郎溪贡献一大批微利房地产项目。以十字镇的老街名郡为例，6万元至8万元就能买到一套几十平方的房子，10多万元就能买到一套两室两厅的住宅，15万元多就能买到一套三室两厅两卫的住宅。银行利率已经下调，首套住宅利率只有基准利率的70%，贷款10万元分10年还，利息下降了好几千元。换言之，交3、4万元首期款就能入住非常称心如意的商品房，这种购房方式有压力吗？要买房的<SPAN class=t_tag onclick=tagshow(event) href="tag.php?name=%C5%F3%D3%D1">朋友</SPAN>不应该再坐等观望，现在应该是买房的最佳时机，因为目前房价几乎接近成本价，我想开发商不会亏本卖房。 [/quote] </P>
<P>&nbsp;</P>
<P>故事讲的太好了,房地产开发商简直是我们老百姓的再生父母啊</P>

FART

<FONT color=blue size=7>只想对楼主讲"Let your mother's fart"</FONT>

希望郎溪建设的越来越好~~~

粗看没有破绽,细看全是破绽.既然这么好的机会,我看还是楼主自己留着,房价估计还要涨不少,过2年再卖,您不想发财都难哪!

估计是房地产开发商请来的枪手，凭你在怎么分析房价已经是在下降通道中，这是事实。出一二个政策是改变不了的，开发商成本是提高了，但是与现在的房价还是暴利，房价远远没有到底

楼主是房地产商媒子明摆在瞎扯

<P><FONT color=blue size=6>楼主作了一大堆寡话啰嗦的的瞎猜乱想: </FONT></P>
<P><FONT color=blue size=6>税收主要是靠工业,房地产算个吊,它只能多造就几个李定顺</FONT></P>
<P><FONT color=blue size=6>农民用的是宅基地,不需要什么规划,只要是宅基地,他盖碉堡也管不了你吊事</FONT></P>
<P><FONT color=blue size=6>讲南京房价涨了,那是鬼话,我才在江陵买的房子,便宜一逼吊糟,</FONT></P>
<P><FONT color=blue size=6>招投标到是程序怪熟的,一看就是个不吊中小房地产商的雇工最后还呼悠大家马上买房,他当郎溪人都跟他一样没得脑子,这个呆逼, </FONT></P>
<P><FONT color=blue size=6>开店,没得房子,我拷大街小巷卷闸门上都贴着出租,就他眼睛瞎了看不倒</FONT></P>
<P><FONT color=blue size=6>他也装着懂经济,晓得降息了,降息有个吊用啊,房产已过跑红期,消费已回归理性,不降老百姓就不买,凭什么让你们嫌黑心钱,让老百姓为你们的暴利背上半子的贷款</FONT></P>

[[i] 本帖最后由 良家少妇 于 2008-11-7 15:34 编辑 [/i]]

乖乖楼主真能喷。喷的喝死人，你知道什么叫次贷吗，次贷危机什么时候是最严重的？

你听到，今年只是影响到美国的投行，这个次很最近比较熟吧，可是还不懂是吧，投行就是投资银行，那是美国人的叫法，在中国我们叫证券公司，今年引发出来的只是一个小窟窿，明年将引发到真正的银行，就和中国工农中建四大行，真正的危机还没到来你知道？

流芳百世和遗臭万年都是出名。。。

顶上去和踹下去都是关注热点。。。

郎溪的建业房子盖的是满好看的 就是贵了~~~
       2700

我现在住在村子里,很舒服!!!

房地产救市是这段时间市场上最火的一个词。市场中，开发商在促销；银行里，房贷在打折；税收上，政府在优惠，一浪高过一浪的救市呼声，为何救不起低迷的中国楼市？ 地方政府不遗余力，各大银行态度谨慎，救市难道成了救开发商，是政策误读？还是利益捆绑？央视二套《今日观察》节目中，主持人陈伟鸿和评论员何帆、张鸿一起为你剖析：中国的房地产市场，到底该不该救？还能不能救？该怎样救？

　　张鸿：房价实在高得太离谱了


　　（《今日观察》评论员）


　　经过最近这两年的大幅的上涨，房价与收入之间的比例远远背离了。一般国际上标准是3到6倍，现在很多地方的房价收入比已到了30倍到40倍。普通百姓要30年或者40年才能买得起一套房，远远背离了国际上这个标准。用这个房价收入比来衡量已经说明房价实在高得太离谱了。房地产的冬天还没有过去。潘石屹去了一趟美国后觉得有一种撕心裂肺的痛。他说如果政府早救的话，房产可能就会是一个反弹。我能理解这个撕心裂肺的痛是什么。


　　张鸿：地产商唯一自救的办法就是降价


　　（《今日观察》评论员）


　　因为很长一段时间以来，从西安、南京，救市的办法无所不用其极。许多地方政府能用的政策，基本上都用到了。有的在打擦边球，比如说有的城市它开始在税费上开始减免，这个可能应该是中央政府和国家税务总局的来的政策，被地方政府做为擦边球用了。


　　又比如说有些地方政府说用财政补贴直接补贴购房者。这是个有广泛争议的举动，能不能全体纳税人的钱来救房地产？必须打个问号。还有在一些户口相对稀缺的城市里面，许多地方政府用户口来吸引百姓买房。


　　这些救市的措施，结果确实能让开发商活得更好一点了。如果救市是救了百姓的话，就比较绕了。因为房地产涉及到40多个，甚至50多个行业，相关的产业，包括农民工的就业，包括这个地方政府的一些廉租房和经济适用房的建设资金，很多都来自于土地出让金。许多地方政府的财政收入和这个模式有很紧密关系，我曾经采访过一个二线城市的一个市长。他就对我说这个地方的房地产就是龙头产业，因为土地出让金，几乎占财政收入的60%到70%。


　　地方政府一定要明确，救市不是托市，不是救价格，而且地方政府千万不要再和房地产商的利益绑在一起了。那么对于地产商来说了，随着整个经济适用房、廉租房的这种建设的进一步的落实，地产商你唯一自救的办法就是降价。


　　何帆：房地产将面临冰河世纪


　　（《今日观察》评论员）


　　一些开发商说，说现在楼市不能降，因为越降的话，老百姓越不买。我觉得这个判断是不对的，因为买房的人实际上是两种，一种是自己要住房，所以他要去买房。这些人他不是说为了投机的，所以他看到，当你的房价真的是降到能够给他得到实惠的时候，他会去买的。只要是房价降到合理的程度，从自有住房的角度来说，百姓可能是去买的。


　　另外，房地产的冬天其实还没有到来，现在房地产商可能遇到的不是一个冬天，而是一个冰河世纪！房地产商现在正在面临被迫调整商业模式，以前空手套白狼的魔术将会彻底失效。因为过去房地产商拿土地比较容易。但现在中央政府对土地政策控制得比较严，纷纷出台廉租房，两限房的政策就是真正来解决那些种低收入阶层购房问题。对于房地产商来说，这是一个打击。因为原来百姓只能靠房地产商盖房，现在政府增加了供应，对原来处于一个垄断地位的房地产商来毫无疑问是个巨大的打击。


　　何帆：出台的房地产政策 被房地产商误读


　　（《今日观察》评论员）


　　政府一系列房地产的政策出台，看起来好像是和地方政府救市的措施是一样的。但是仔细去看就发现实际有所出入。比如财政部规定了是从11月1号起，如果你个人首次购买90平方米以下的普通住房，那契税要下调到1%，然后买卖房子时，暂时免征印花税、个人销售住房免征土地增值税。所以都是在免掉税负，实际上是个惠民的政策。另外，政府之所以出台一些措施针对房地产市场，有两个用意，一个用意就是说真正看到老百姓现在住房比较困难，买房比较困难，所以想让中低收入阶层的人能够得到更多的实惠。第二就是在美国金融危机风暴的冲击下，不想让中国经济出现一个硬着陆，采取保经济增长的办法。但是这样的政策，恰恰被房地产商，被一些地区政府给误读了。


　　因为这里包含一个利益所向，房地产和地方政府之间的利益，被结合的非常紧密，除了它直接要得到土地的收入，它还带动了其他的各个行业，家具行业、装修行业。作为一个地方政府，也不愿意看到地方经济一片凋零，所以就会出台各种政策，来想救房市。


　　救市应该是救中国经济，要针对中低收入阶层的这些群众，提供一个新渠道。我们看到政府加大了对廉租房、两限房，包括一些经济适用房的加大这样的举措，实际这是个民生工程。如果救经济，要逐渐地调整，要防止房地产一枝独秀，一家坐大的局面。


　　何帆：房地产行业在中国经济中的比重是畸形的


　　（《今日观察》评论员）


　　现在中国的经济已经被房地产俘虏了，房地产行业在中国经济中的比重是畸形的。因为2007年的时候，投资占中国GDP的40%，其中房地产投资又占四分之一。所以按照这个比例，2007年的时候，房地产的投资占GDP的比例的是10：7这个比例要比美国和日本都要高得多，而且这个上涨的速度也比美国和日本要高得多，甚至比日本在经济崛起的那一段时期还要高。比美国在前几年，房地产泡沫的那一个时期长的速度都要高。因此，所以我们现在，实际上已经到了一个要改变房地产一家坐大的情况。


　　尽管我们承认房地产行业是中国的支柱行业，但是有见过一个柱子就能够支起来的大厦，所以现在要做的不是说要去加固房地产行业，而是要尽快地让中国的经济的发展，变得更加的平衡。


　　否则的话，无论是地方政府，无论是银行，还有普通老百姓，可能就都会被拴在房地产这一条绳子上。


　　房地产行业应该让它降价，另外从地方政府的角度来说，下一步可能就是要进行一些财政制度的改革。不能再让地方财政完全依赖土地的收入，地方政府可以通过征收物业税，可以通过征收土地增值税，增加财政收入的来源。


　　陈伟鸿：提振中国楼市，降价才是硬道理


　　（《今日观察》主持人）


　　各地政府采取了许多令人眼花心乱的救市措施，很多百姓都在思考救市到底是救了谁？每次当面对这样的质疑时，许多地方政府最典型的说就是救市是救经济、救银行、救百姓。但是我每次都发现百姓似乎不怎么领情，他们并不认为你救的是百姓，反而大家会觉得救的是开发商。因此，对于政府而言，可能更需要重新校正自己对各方利益之间的关系。政府想救的是经济，开发商想救的是自己，百姓还在等待，市场依然低迷，消费者呼吁，提振中国楼市，降价才是硬道理，


　　易宪容：如果房产价格远离居民购买力 怎么救市都无济于事


　　（社科院金融研究所金融研究员）


　　把房价抬高，才能抬高土地的价格，土地价格高了，土地的财政（收入）就有了。地方财政有了，你不能把它拿一点出来，说要补贴民众。其实这种举动并没有补贴民众。


　　房地产的需求，一定是以居民的可支配收入，以及购买力作为一个基点的，离开了这个基点来讲，再怎么救，怎么补贴都没有什么用。尽管比如说有些人发展了经济，但绝大多数人没有能力，购买这么高房价的住房的。（编辑：闻房四宝）

有房子住的人当然不用操太多心，还可以对别人讲的挑挑刺，骂骂咧咧的，没房子住的还不得买房，有好政策谁不盼啊。。。。。
就看不惯一些人讲话，粗鲁得很。。。:-27

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