2008年的中国的楼市走过平淡的金九银十，转眼要开始“越冬”了。

    “随着央行连续调息、土地资金继续收紧等一系列高压政策的堵截，一些实力不济的开发商面临出局困境。”万豪国际一位专家在和记者喝茶时表达了以下观点：“这一系列措施对那些依然想依靠银行贷款拿地的企业将是一次沉重的打击，2008年我国房地产业正经历着一场史无前例的市场洗礼。”在土地调控的高压面前，对资金少且没有多少土地储备的中小房地产商来说，已经有点“如履薄冰”的感觉了。

    我们看到的是：一方面是依然坚挺的房价，另一方面是大幅萎缩的成交量；一方面是纷至沓来的购房优惠，另一方面是环比微涨的统计数据。充满争议和变数的中国房地产市场未来走向，以及逐步清晰的住房民生政策，成为老百姓关注的主要话题。

    有人说随着城市化进程的推进和中国经济的增长，房地产市场仍将维持景气；与此同时，随着住房民生政策的落实和信贷紧缩政策效果的逐步显现，房地产市场的供求矛盾将得到缓解；而房价也将在博弈中“回归理性”。郎溪这个小小的县城，房价之战已硝烟四起，不断收到的优惠购房短信，不断开盘的新楼宇，以及即将开工建设的住宅群，都在已不同的方式向购房者示好。

    论坛里关于房价的帖子，也是此起彼伏,争论不休。面对目前郎溪的房产房价，您又想说什么呢？郎溪的房价在未来的一年里又会是怎样的走向？本期话题，邀您畅叙。

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(本文仅代表个人观点，与鲲鹏地产公司无关)

本期话题是“百姓谈房”，因此本人以一名在开发公司工作的普通百姓身份参与讨论。

我想和大家探讨几个问题：

一、郎溪房价合理吗？目前的房价是如何形成的？

      按照目前我国房产开发的水平，售价超过2000元/平米的住宅应该具备一定的配套设施和基本的物业管理，建筑单体可适当追求造型，景观绿化基本覆盖整个小区。郎溪房价正处于2000——3000元/平米的水平，但相应的产品并未达到上述标准，因此从产品价值的角度看，目前房价较高。

      从居民收入的角度看，县城年人均可支配收入为12000左右，人均居住面积30平米（安徽省数据），其新房的房价收入比为30*2600/12000=6.5，如果考虑到二手房房价，综合的房价收入比应该在6以下。根据国际通用的3——6的标准看，目前的房价属在正常范围内的偏高。

      形成目前房价格局的主要原因是供应不足。从2004年至今，政府仅供地两次（东门粮库和今年的3、4号地块），4年内县城真正投放到市场的住宅不足10万平米，供需矛盾导致价格上扬，并远远超出产品内在价值，使老百姓买不起房更买不到好房。

二、什么样的楼市才是健康的？

     首先房地产市场上的产品是物有所值的，高端产品价格高、低端产品价格低，且产品比例适中，性价比较高。

     其次，市场上二手房与新房的供应量基本持平，形成梯度消费，能满足不同需求和不同经济收入的购房者。

     最后，购房者自住需求为主，投资需求的比例与当地流动人口比例相适应，

三、房价暴跌会形成什么局面？

     作为购房自用者当然希望价格越低越好，政府希望房价平稳，开发公司自然希望房价高，最终的价格是由这三方博弈形成。

     一旦房价暴跌，开发公司利益受损，停止继续开发，对楼市失去信心，政府势必无法继续供地（政府供地价格低于土地收储成本），财政收入减少，基础设施投入减少，城市建设停步不前，招商引资受挫，可能导致经济发展继续落后。目前购房的暂时获利，但今后有购房需求的居民将再度陷入因供应不足而房价虚高的境地。

     同时，如果开发公司资金链断裂，公司是断然不会亏本销售的，通常的做法是放弃利润找有实力的开发公司接盘，老百姓依然不可能在成本价之下购房。即便能以接近成本的加位买到房子，开发公司出于本能，也必然会降低造价、牺牲产品的品质和服务，导致大量售后纠纷，最终没有赢家。

 

      住房承载了老百姓太多的梦想，开发公司从某种意义上就是实现这些梦想的“梦工厂”，所以两者之间需要的是沟通而不是对立，需要的是双赢而不是胜负。我相信，郎溪人民是能够实现梦想的。

造成郎溪房价飙升的原因其实最大的就是房源！ 原来郎溪能称的上比较好的房源的真的比较少，这就造成了开发商抬价的根本原因，当然这个“罪魁祸首”是兴昌。据该公司兽楼小姐称，该公司老总没事就来把房价给抬个几十块钱，造成市场紧张，购买者也增多，也就造成了房价的不断上涨。当然这个政府也有一定的责任，不断的抬高地价，而且经济适用房一再的推迟，也是造成房价的不断上涨。 现在房源较多，但相对来说购买群体也庞大，现在房源还没有到过剩的时候，现在很多人都是处于观望时期。房价估计会小幅度下挫，但这也取决于国家目前的政策措施以及开发商的实力。

近几年以来，房地产价格持续走高，以至于成为老百姓怨声载道的三大社会热点问题之一，去年的公开数据显示，房价依然保持攀升态势。一边是老百姓买不起住房，一边是房地产价格持续走高，这种少数人推动的房地产价格走势当然是一种不正常的供求关系。事实上，政府一个时期以来所采取的一系列宏观调控措施也收效甚微，那么，郎溪房地产价格持续走高的原因到底何在呢？我们老百姓到底什么时候才能够买得起房？

我来谈几点感受：

 1、郎溪房价过高是如何造成的？有朋友说是房源少，需求多，我认为不然。郎溪近几年虽然没有大型社区建设，但小块的商品房开发总是不断，特别是防洪工程开建以后，郎溪有多少人买地自建房啊，去郎涛路、建中那条路去看看吧，房价多得怕人。当时郎溪有个金陵花园别墅项目就是因为自建房的太多而导致下马的。当因为这几年郎溪的房价涨幅是惊人的，2002年郎溪房价才670左右（当时安苑小区就是这个价），6年时间郎溪的房价涨了4倍多，而同期我们的平均收入涨了多少呢？这个和07年国家所有的上涨趋势一样。郎溪房价上涨还是资本的逐利而导致的，开发商赚钱是天经地义的，但因为郎溪市场规模小，好操作，所以才可能因为一、两个楼盘而把价格拉升起来，我们可以称之为奸商，但这几个人的的确确是会赚钱。

2、郎溪房价底线是多少？这个问题坛子会上许多人各抒己见，从800，1200，1500，1800都有。但我个人认为在2000-2200，上面的那些价格除了1800还有点可能外，其他的我感觉那是相当的危险。因为把近年把开发的房子成本算一下我觉得就不可能啦。上面有个房开公司的人说了，开发商是不会亏本买房子的我认为是句大实话。我们指望政府推出经济适用房和廉租房来把房价拉下来是不切实际的，中央一级拿多少钱在搞这个事我们不多说了，我们的县政府你指望他能拿多少钱来搞这个民心工程呢？特别是现在国家经济下滑这么厉害，国家出台的政策你看到有扩大廉租房的项目了吗？国家的基本政策我们再来回顾一下：从邓时代的先发展，再公平到现在的更加注重公平，我们好像没有看到先公平后发展吧？

3、最后我讲一个我身边的事：有一个朋友，当郎溪房价在700左右的时候，一套房子不多7万元样子，可他不敢买，因为他当时只有3万多元的储蓄。后来房价在1000元左右的时候，他有7万左右的储蓄，可是他还是不敢买，后来他终于有15万的储蓄的时候，他发现房价已经涨到2500以上了。这个事反映了我们郎溪人买房的一个误区：总想等到钱存够了再买房，可等来等去才发现，自己存钱的速度根本跟不上房价上涨的速度。我是这样想的：如果手头上的钱够首付和装潢的钱的话，那赶紧买吧！

以上楼主发表的论点很有见地.

郎涛路那边自建房确实比较多，但是城区的不断扩大，县城常住人口的不断增加，以及人们居住观念的不断改变，人们对小区化的房源追求应该是越来越大，其实很多人目前都准备买房却没买，大部分不是因为钱的原因，因为他们大部分人都能付得了首付。而之所以他们没有买，主要是目前房产市场的不稳定因素太多。

主要还是供求矛盾比较大，一直就是新房子比较少．随着经济的发展人们对物质的追求也更高，换大房子也是理所当然的．郎溪城建速度慢，新房子远远满足不了郎溪积蓄多年买房意识的爆发，导致房子价格一路上升．本地开发商远远满足不了新房的要求，随着外来大型公司的强力进驻，郎溪房价会是一个稳中有降的过程．

我觉得房价之所以有所降温是因为全球经济危机造成的，有可能还会继续升温，因为房价降了并不是好事，可能最终受损的还将是我们老百姓。